Долги с гарантией Бизнес ГАЗЕТА.GZT.ru

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагает развивать отечественный ипотечный рынок с помощью дополнительных гарантий. Для этого предлагается ввести дополнительные гарантии для банков и для эмитентов ипотечных бумаг. Как сообщил вчера журналистам гендиректор агентства Александр Семеняка, об этом говорится в разработанной агентством стратегии развития до 2012 года.

Основной гарантией возврата ипотечного кредита для банка является страховой полис. Сегодня банки требуют три вида страхования по ипотеке: страхование жизни и здоровья заемщика, титула (при покупке жилья на вторичном рынке) и квартиры. Правда, в законе об ипотеке прописан и возможный четвертый вид: заемщик может застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. При этом страховые гарантии могут распространяться на не более чем 20% заложенного имущества. Страховой случай наступает лишь в том случае, если кредитор вынужден реализовать квартиру (из-за невозможности заемщика погашать кредит) и денег от ее реализации не хватает для погашения долга банку.

Но у нас эта норма закона не работает. Хотя, как отметил первый заместитель гендиректора АИЖК Павел Войтов, на Западе этот вид страхования едва ли не самый популярный, так как выплаты по нему случаются крайне редко. Да и, по опыту АИЖК, реализовывать квартиры приходится в самых крайних случаях. Например, в настоящее время АИЖК подало 1,18 тысячи исков в суд на злостных неплательщиков, а квартир, которые пришлось продать с молотка, по словам Павла Войтова, всего пять.

По словам представителей агентства, такой полис выгоден и заемщику. Если бы эта статья закона перестала быть формальностью, то банки могли бы выдавать кредиты с минимальным взносом по более низким ставкам, чем сейчас. "Сейчас наблюдается очень большой спрос со стороны инвесторов на рефинансирование кредитов с соотношением суммы кредита к залогу не более 70%. Однако многие заемщики не имеют возможности оплатить первоначальный взнос в размере 30% и при этом объективно могут рассчитывать на более крупную сумму кредита. Но при выдаче таких кредитов отсутствие возможности их секьюритизации банки закладывают в ставку", - объясняют в АИЖК.

Как отмечают в агентстве, российские страховщики готовы продавать полисы страхования кредитных рисков. Зато банки не горят желанием делать это. Они готовы рассмотреть такую возможность, только если будут снижены нормативы по резервам. В свою очередь ЦБ пойти на снижение пока не готов.

В качестве второй инициативы для развития рынка АИЖК предлагает свои услуги как поручителя при выпуске ипотечных ценных бумаг различными игроками рынка - и крупных, и мелких банков. "Выпуск ипотечных бумаг должен быть основным источником развития, - уверен Александр Семеняка. - Предложенный вариант взаимодействия агентства с участниками рынка позволит получать рефинансирование не только в качестве выкупа со стороны АИЖК, но и от привлечения средств с открытых рынков".

Однако, как отмечает замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Денис Земан, во-первых, непонятно, сколько будет стоить такая услуга агентства для банков. Во-вторых, причина неразвитости рынка секьюритизации в России - маленькие размеры портфелей большинства потенциальных эмитентов. По его словам, секьюритизационная сделка может быть выгодной для эмитента только при объеме от $100-200 млн. "При меньшем размере дополнительные издержки съедают всю выгоду от более низкой стоимости привлеченных средств. На сегодняшний момент сделки по секьюритизации просто невыгодны банкам из-за своей дороговизны. Не уверен, что поручительство АИЖК сможет снизить стоимость сделки", - добавляет он. Тем не менее в АИЖК пояснили, что обе инициативы в целом одобрены министерствами и ведомствами. Необходимо теперь доработать детали.